BGH-Urteil stärkt Vermieter bei Schäden an Mietwohnungen

10März

BGH-Urteil stärkt Vermieter bei Schäden an Mietwohnungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich in einem aktuellen Fall mit der Frage beschäftigen, ob ein Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat – und ist dabei zu einem klaren Urteil gekommen. Eine vorherige Fristsetzung ist demnach nicht notwendig.

Kann ein Vermieter vom Mieter nur dann Ersatz für Schäden an der Mietsache verlangen, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat? Mit dieser Frage musste sich der BGH in einem aktuellen Fall beschäftigen. Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Vermieter Schadensersatz, weil der Mieter für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Klage auf 5.171 Euro Schadensersatz

Die auf Schadensersatz gerichtete Klage in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen sowie wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper. Schadensbedingt kam es zudem zu einem fünfmonatigen Mietausfall. Das Berufungsgericht teilte die Auffassung nicht, dass Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können.

Nicht leistungsbezogene Nebenpflicht

Der BGH hat nun ebenfalls entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. Hierzu zähle zum Beispiel die vom Mieter übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Die Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, sei hingegen eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB).

Revision zurückgewiesen

Eine Verletzung nicht leistungsbezogenen Nebenpflichten begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB statt einer Schadensbeseitigung auch sofortigen Geldersatz verlangen, ohne zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt dem BGH zufolge auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Der BGH hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Quelle: ImmoCompact - BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17

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